超级中学落户新区 周边项目一万二三能买吗

导语：

6月，昆明市公共资源交易网又发布了《东连接线支线方旺片区配套中小学（24号地块）建设项目施工总承包招标公告》，拟建96班中小学学校，建设周期为2019年07月至2020年07月。

本文关键词：

1、昆明的超级中学落户方旺片区

2、方旺片区能否承担东市区发展大任

3、方旺片区楼市情况

（1）

最近两年，为了弥补昆明部分城区教育资源的短板，昆明市在各个区域都开始新建此类100班左右的超级学校。

而目前昆明规划中的100班左右的超级学校已经有4所，除了开头提到的方旺片区96班中小学学校，还有黑林铺120班（原昆十四中扩建成60班初中+60班高中）、 北部山水新城114班（师大实验昆明湖校区72班初中+42班高中）、新螺蛳湾99班（西南大学附属学校27班高中+36班初中+36班小学）。

（超级中学分布位置）

其实，从几所超级中学的位置布局上，也能看见一些端倪：

比如北部山水新城，在盘龙区的定位上，这是一个属于“科学布局教育、医疗、文化、体育等服务设施，完善功能配套，做好中心城区人口、交通疏解承接”。加上在这里最初建的瀑布公园，用科教文卫配套去为吸引市中心人口。

比起新螺蛳湾片区和北部山水新城，方旺片区离市区更近一些。在区域定位上，方旺片区是空港进入主城的第一站，昆明主城东部门户新区，将打造成为“独具活力、生态、休闲特色的宜居生态新城。”

(2)

说实话，方旺片区这一片区占地大（总占地面积约4500亩），此前一直以物流、大型专业市场、汽车城为主，居住功能不算突出，发展不平衡，尤其是教育资源的欠缺，限制了其发展。

东市区拥有两个重点规划区域，东白沙河片区和方旺凉亭片区。

对于东白沙河片区，这里是山水人文旅游目的地与枢纽定位，多以改善型洋房、别墅为主，总价较高，以“山水”为主。而方旺片区，更像是以“繁华”为主。

作为2020规划中重点改善区之一凉亭片区，占据东三环、人民东路两条城市主干道在此交汇，方旺片区拥有成为东市中心区的先天优势。补齐教育短板，才能吸引更多人前往东市区。

近两年来，方旺片区也成为昆明市场上的香饽饽。

（方旺片区项目大概位置）

该片区第一轮房地产开发多以保障房项目为主，比如东旭骏城、盛惠园等。目前在售的项目也已中南碧桂园樾府、奥园两个项目为主。

中南置业，2017年10月拿地，当时竞价超过55轮，溢价率53%，楼面价4563元/㎡。（也就是中南碧桂园樾府项目用地）

在前期销售中，这两个项目都取得了不错的市场反馈：2018 年6月，东市区历史上第一次千人抢房出现在了中南碧桂园樾府；2019年4月，奥园首开，当天销售三栋住宅，随后热销到现在都基本没有房源可售。

在土地市场上，今年以来，德商、保利置业相继拿地。现在，回过头看2017年中南拿地价格，已经涨了2k/㎡。

今年2月25日，方旺片区2宗约65亩住宅用地吸引了4家企业参与竞买，最终德商置业拿下，平均单价约1396.8万元/亩，楼面价约5325元/平米，溢价29.84%。目前这块地德商与蓝光合作开发，已经过规。

7月，保利置业40.93亿拿地，土地单价约990-1749万元/亩，其中住宅用地的楼面价约6401元/平米。

像保利置业的拿地要求中，要完成350平米卫生站和2400平米老年服务站点，4000㎡肉菜市场建设，总用地282亩，其中包括商业用地两宗（约29亩+58亩），商业建筑体量约10.8万方，建成后将提升整个片区的商业水平。

值得注意的是包括中南碧桂园樾府、奥园几个项目在内，最近开发的土地都相隔很近，这样也有助于所有项目共享配套，共同发展。

前面也说到，这个片区目前发展不平衡，缺乏商业、生活配套。但这一系列劣势将随着各大开发商的陆续进入得到改观。

在教育配套上方旺片区24号地块拟建96班中小学（含42班小学及54班中学），该学校是目前昆明规划中第四个规模学校，可见建设规格之高，包括目前已经开学的方旺中心学校在内，整个区域规划的教育配套超过300班。

（片区内规划学校示意）

参考“以教育驱动”的北部山水新城，人口聚集与优质教育资源配套，总是相辅相成。

背靠虹桥立交，旁边就是地铁三号线，前段时间有网友向市长热线反映从方旺片区前往地铁三号线虹桥站不方便，也得到了上级部门的回复，今后待周边开发完毕乘坐地铁会更加方便。

（图片来自昆明市人民政府官网）

（3）

目前整个方旺片区价格1.1-1.3w之间，价格标杆项目当属最早开盘，也是档次较高的中南碧桂园樾府。

这是东市区第一个出现千人抢房的项目。2018年3月亮相，该项目在2018年开盘频率非常高，6月、7月、9月、10月、12月均开过盘，今年上半年同样开过3次盘以上。

项目位于方旺片区中心位置，项目位于东三环东侧，一期规划用地114亩，容积率3.8。

高层板楼小区，2梯2户/2梯4户，这样的高层颇为“奢侈”，这样让项目的产品做到了真正的南北通透，且精装修交付，单价1.35w左右。

大家可以看一下这样的楼间距，以15号楼、16号楼到南侧楼栋（3号楼4号楼这一排），是36米左右的楼间距。而20号楼、21号楼（紫色楼栋）、19号楼的楼间距，超过80米的间距，无遮挡，就算是低楼层也能享受到非常不错的阳光。

（中南碧桂园樾府158㎡户型）

这样的大四房，一定需要配一个大阳台是不是？

158㎡户型的客厅非常阔气，双入户门，6.8米大横厅，7米进深，47.6平米的客厅（几乎是正方形），其中被隔成了四个区域（玄关、餐厅、客厅+书房），如果不单独隔开做玄关的话，几乎可以在里面排练广场舞了。

主卧4.3米x3.9米（还不包括落地飘窗），足够宽敞。厨房的设计也颇有意思，超长的双操作台面（这是方便中厨和西厨分开）。

碧桂园的户型一向没得说（此前kcc云南映象143㎡就被我当做140级别样板说过很多次了）樾府这个158㎡户型甚至可以看出大平层的影子。

143㎡四房，南北通透，客厅面宽4.5米，这个户型格局在很多大房企中很常见（比如巫家坝项目就有这种户型）。南北双阳台，四个卧室分别位于房间的四个角上，互不干扰。（玄关位置和衣帽间增加了储物功能，在大户型中，这样的实用设计可不能少）

目前中南碧桂园樾府143-158㎡主力户型在售。

周边其他项目，比如奥园，目前只有跃层产品在售，不过单价也不低，接近1.4w了（也有板楼）；蓝光/德商项目目前已经过规，应该也可能在今年亮相。

我们不能总想当然地以为东市区的房价低，就认为这一片区房子不好。在合适的配套落成之后，这里优质小区的房价将突破你的想象。

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